編者按：根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，新建房銷售和舊房轉(zhuǎn)讓適用不同計(jì)稅規(guī)則，新建房銷售需進(jìn)行土地增值稅清算，舊房轉(zhuǎn)讓不涉及清算，兩種計(jì)稅規(guī)則在扣除項(xiàng)目、申報(bào)程序、申報(bào)時間等方面均有差異。在大型房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建成的商品房往往難以全部一次性銷售，部分需要先轉(zhuǎn)為自持，企業(yè)“先用再售”或“先租再售”的現(xiàn)象越來越常見，對于這種自建自用再轉(zhuǎn)讓的房屋適用何種計(jì)稅規(guī)則，直接影響到房企土地增值稅的納稅義務(wù)。

一、土地增值稅上新、舊房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)

（一）國家層面的規(guī)定

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）第七條對新建房與舊房作出界定：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。按照該通知的規(guī)定，新、舊房的區(qū)分有使用時間 ……